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はじめに：ニュースで見る「金利上昇」は他人事ではありません
「住宅ローンは変動金利で借りた方が安いよね？」 「固定ではなく変動金利で借りるのが普通じゃないの？」そう考えている方は多いと思います。実際にこれまでは「変動金利がお得」でした。しかし、最近のニュースで気になる数字が出ています。

日本の長期金利（10年国債利回り）が一時「1.958%」まで急上昇しました。この数字は、2022年1月の利回り（0.174%）と比較すると、約4年弱（3年11ヶ月）の間に1.78ポイントも上昇したことになります。単純計算で1年あたり0.45%くらいのペースで急上昇しているのです。

「国債？投資なんかしてないし自分には関係ないかな」と思われるかもしれませんが、これは住宅ローンの固定金利や、巡り巡って変動金利にも影響を与える重要な指標です。現在は日本銀行（日銀）が利上げの段階にあるため、この金利上昇に歯止めがかかり、下落するめどは見えない状況です。

これだけ金利が動き始めている今、「今後10年でさらに金利が1％、2％増えるというのは非現実的な話ではない」「むしろ備えて当然のリスク」という状況になっています。

今回は、変動金利（元利均等返済）を検討している方が絶対に知っておくべき、「毎月の支払額が変わらないからこそ怖い、隠れたリスク」について、分かりやすく解説します。

1. 変動金利の「5年ルール」と「125%ルール」の正体
多くの銀行の変動金利には、急激な金利上昇から家計を守るための2つの一般的なルールがあります。

5年ルール： 金利が上がっても、5年間は毎月の返済額を変えない。

125%ルール： 6年目に返済額を見直す際も、前回の1.25倍までしか上げない。

※多くの金融機関（都市銀行、地方銀行など）の元利均等返済で採用されていますが、全金融機関のルールではありません

これだけ聞くと、「なんだ、金利が上がっても支払いは急に増えないんだ！安心！」と思いますよね。 実は、これが最大の落とし穴です。

2. 支払い額は同じでも、中身（内訳）が激変している！
毎月の住宅ローン返済額（例えば10万円）は、以下の2つで構成されています。

利息： 銀行への手数料

元金： 借金の返済分

「返済額が変わらない」＝「負担が変わらない」ではありません。 金利が上がると、この内訳が勝手に変わってしまうのです。

📉 金利が上がった時のシミュレーション
例えば、毎月10万円を返済しているとします。

【通常時】

利息：2万円

元金：8万円（借金が8万円減る！）

合計：10万円

ここで、金利が上昇したとします。しかし「5年ルール」で毎月の引き落としは10万円のままです。すると何が起きるでしょうか？

【金利上昇時】

利息：6万円（金利が上がり、利息等の支払いが増える）

元金：4万円（借金が4万円しか減らない…！）

合計：10万円（見た目は同じ）

これが「見えないリスク」です。 毎月通帳から引かれる額は同じなので、「借金が全然減っていないこと」に気づかないのです。

3. 最終的に「総支払額」はいくら増える？
元金が減らない状態が続くとどうなるか？ 当然、ローン期間が終わっても借金が残り、最後に一括で払うか、期間を延長して払い続けることになります。つまり、トータルの支払額が激増します。

では、具体的にどれくらい増えるのか？ 4,000万円を35年ローン（元利均等）で借りた場合でシミュレーションしてみましょう。

💰 金利が1％、2％上がったら？
（※当初金利0.6%でスタートし、5年後に金利が上昇して、そのまま続いた場合の概算シミュレーション）

パターンA：金利0.6%のまま完済

総支払額：約 4,435万円

（利息負担：約435万円）

パターンB：5年後に金利が「＋1％」上昇（1.6%）

総支払額：約 5,110万円

差額：＋約 675万円 アップ！ 😱

パターンC：5年後に金利が「＋2％」上昇（2.6%）

総支払額：約 5,850万円

差額：＋約 1,415万円 アップ！！ 😱😱

いかがでしょうか。 毎月の支払いが急に増えなくても、最終的には高級車が1台、2台買えるほどの金額を多く支払うことになる可能性があるのです。

4. 最悪のケース「未払利息」とは？
さらに金利が急騰した場合、「利息の額」が「毎月の返済額」を超えてしまうことがあります。

毎月の返済額：10万円

計算上の利息：11万円

元金返済：マイナス1万円

こうなると、「10万円払っているのに、利息さえ払いきれず、足りない1万円が借金に上乗せされる（借金が増えていく）」という恐ろしい状態になります。これを「未払利息」と呼びます。リボ払いの問題である「決められた額を返済しているのに元本が減らず、雪だるま式に増えていく借金」と似ていますね。

まとめ：リスクを知った上で選ぶことが大切
脅かすような内容になってしまいましたが、変動金利が悪者というわけではありません。現在も変動金利は非常に低い水準にあり、うまく活用すれば支払額を抑えられるメリットがあります。

大切なのは、以下の3点を忘れないことです。

・「返済額が変わらない」ことに安心せず、金利の動きを見る

・金利が上がったら、繰り上げ返済などで元金を減らす準備をしておく

・「今のギリギリの予算」で変動金利を選ばない

「日本国債利回り 1.958%」という数字は、これからの金利上昇時代の到来を告げています。